Jak ważna może być opinia techniczna domku jednorodzinnego

Przystępując do zakupu budynku już użytkowanego bądź budynku nowo wybudowanego, przed odbiorem lub po odbiorze lub budynku nie ukończonego w budowie, zmieniającego właściciela, warto poprosić fachowca o wydanie opinii o jego stanie technicznym. Analizując cenę takiej opinii do być może nietrafionego zakupu, koszt jej jest znikomy, a skutki remontu czy modernizacji mogą być bardzo wysokie. Często operacja taka może być trudna, a nawet nie zawsze w pełni skuteczna. Często jest tak, że nowi potencjalni właściciele po naszej rozmowie, tj. ocenie, szukają budynku w stanie technicznym znacznie lepszym niż ten, który o mało co by zakupili po powierzchownych własnych oględzinach.

Duży procent naszych klientów to ludzie młodzi, zakładający rodziny, z małymi dziećmi, początkujący w swojej pracy, lecz niemający pojęcia o konstrukcji budynku, jego energooszczędności, względach wilgotnościowych, a nawet jakości i trwałości wykończenia wewnętrznego i zewnętrznego. Zależy nam szczególnie, aby takie osoby, jak również osoby w średnim wieku i starsze, przenosząc się na zasłużone emerytury z mieszkań w blokach do domków, nie doznały przykrego zderzenia z rzeczywistością użytkowania budynku już po miesiącu czy kilku miesiącach. I tym bardziej gdy ze swojego portfela na wymarzony domek wydały pokaźną sumę, oszczędności życia czy zaciągnęły wieloletni kredyt. A zwykle problemy techniczno-użytkowe mogą wystąpić o każdej porze roku i to w krótkim czasie, i mogą stać się uciążliwością dnia codziennego, nie zaś spokojnym, wymarzonym przebywaniem w swoim domku i otoczeniu.

Ostatni oceniany przeze mnie mały domek jednorodzinny charakteryzował się dużą niefunkcjonalnością parteru, a szczególnie poddasza (bardzo niskie poddasze, stare spróchniałe krokwie zamaskowane były pięknym sufitem kartonowo-gipsowym, a między krokwiami cienka 15-centymetrowa warstwa wełny mineralnej, nierówno rozłożona, bez membrany wiatroizolacyjnej i folii paroizolacyjnej). Nie wyobrażam sobie, jak można było tam mieszkać (a usłyszałem, że młode małżeństwo chciało na poddaszu urządzić pomieszczenia dla swoich maluchów). Jeśli chodzi o same warunki, to latem byłaby tam sauna, a zimą igloo (klimatyzator w okresie letnim niewiele by pomógł, a grzejniki zimą też nie ogrzałyby pokoi).

Być może latem odezwałyby się jeszcze chrupiące drewniane krokwie korniki, a podczas nocnych wichur wiatr by gwizdał i ruszał zasłonkami (czy to duchy?). Czy maluchy mogłyby spokojnie i zdrowo spać, a także bawić się w dzień? Ocieplenie ścian zewnętrznych domku przedstawione tak pięknie przez uśmiechniętego sprzedawcę – pośrednika nieruchomości - i zarzekającej się właścicielki nie miało 10 centymetrów grubości, jak niby miało mieć, ale o 2 centymetry mniej. Swoim prostym, podręcznym przyrządem szybko sprawdziłem, co jest pod tynkiem - było tylko 8 centymetrów styropianu. Zapytałem jeszcze raz właścicielkę, jaka jest grubość ocieplenia budynku... I powtórnie usłyszeliśmy z kupującymi, że na pewno jest to 10 centymetrów.

Wnętrze na parterze urządzone ciekawie – praktycznie miejsce gotowe do zamieszkania, do którego można by się było wprowadzać. Początkowo zachwyciło to niedoszłych nowych właścicieli, ale bardzo szybko zeszli na ziemię, gdy okazało się jeszcze, że ściany fundamentowe nie posiadają izolacji poziomej, co też pani właścicielka usilnie starała się nam wmówić, że taka izolacja jednak jest. Oczywiście to sprawdziłem. Po weryfikacji rozmowa była już inna. Właścicielka tłumaczyła, że dawniej nie praktykowało się takich prac i tak dalej. Gdy zeszliśmy razem do kotłowni poniżej terenu, okazało się, że wilgoć ścian piwnicznych podchodzi wysoko pod sam strop nad piwnicą. Jest duże prawdopodobieństwo, że w porach deszczowych lub zimą wilgoć, szron, a z czasem grzyb pokaże się na ścianach pomieszczeń parteru przy podłodze. Uwagę moją zwrócił parkiet przy ścianach, który miał zmieniony kolor, był poczerniały, o zwiększonych rozstępach klepek - coś się tu dzieje. Kiedyś musiał być on mokry i ta sytuacja musiała się co rok sezonowo powtarzać.

Wykonanie iniekcji ciśnieniowej czy grawitacyjnej ścian, odkopanie ścian do ław fundamentowych, wykonanie drenażu opaskowego wokół budynku oraz dobrej hydroizolacji i termoizolacji pionowej ścian to są naprawdę duże koszty.

Na zakończenie dowiedzieliśmy się, że ściany są wykonane z monolitycznego żużlobetonu (na popiołach lotnych z hut i elektrociepłowni), ponieważ tak kiedyś też się budowało. Było jeszcze kilka drobnych detali. Kapitalny remont tego budynku zbliżyłby się cenowo do jego wartości, a za takie pieniądze nowi potencjalni właściciele wybudowaliby sobie nowy mały domek w stanie do zamieszkania. Problemem dla nich - na koniec mojej wizyty - okazało się jeszcze kupno działki pod nową inwestycję. Po prostu nie było ich na to stać. Postanowili więc poszukać domku do małego remontu i modernizacji jeszcze raz… Ubogaceni już o dużą praktyczną wiedzą, którą pozyskali podczas właśnie takiej oceny nieruchomości.

Koszt ustnej oceny – opinii technicznej domku jednorodzinnego kształtuje się w przedziale od 300 zł do 600 złotych, w cenę wliczony jest dojazd do klienta.

Opracowano:
Robert Tarczyński
RT&P - Kierownik Budowy, Inspektor Nadzoru, Ekspert Budowy